Alors que les banques centrales continuent de hausser les taux d’intérêt pour lutter contre l’inflation, elles ont par le fait même ralenti le marché immobilier dans son ensemble, dans la mesure où les propriétaires ont à payer des frais hypothécaires plus élevés. Cela dit, pour l’instant, les acheteurs continuent de rechercher des biens de qualité, surtout s’ils ont l’impression de faire une bonne affaire.

« Lorsque le prix se situe dans la bonne fourchette et qu’il s’agit d’une propriété intéressante, le marché reste actif », déclare Chris Klug, courtier et partenaire chez Aspen Snowmass Sotheby’s International Realty. M. Klug explique que les acheteurs de biens très haut de gamme étaient plus nombreux à souscrire à des prêts hypothécaires au cours des deux dernières années en raison des « taux incroyablement avantageux », mais qu’il remarque maintenant davantage d’acheteurs qui paient au comptant, ou ont recours au financement privé ou de portefeuille.

« La peur de rater des occasions qui régnait l’année dernière a fait place à la peur de payer trop cher », déclare Michael Pallier, directeur général de Sydney Sotheby’s International Realty. « Alors que les taux montent, [les acheteurs] peuvent considérer qu’il n’y a pas lieu de se presser car, dans six mois, les prix pourraient se révéler plus avantageux. »

La hausse des taux d’intérêt provoque un certain « effet de blocage », selon Jim Egan, stratège immobilier de Morgan Stanley aux États-Unis. Dans un épisode du balado Odd Lots de Bloomberg, M. Egan expliquait que de nombreux vendeurs potentiels choisissent de ne pas vendre et optent pour de nouveaux prêts hypothécaires pouvant être deux à trois pour cent plus élevés que leur prêt courant. Par conséquent, il constate que le nombre d’inscriptions reste limité, ce qui empêche les prix des propriétés de baisser.

« Lorsque les acheteurs examinent les différentes options qui s’offrent à eux, ils tiennent compte à la fois des prix élevés et de la hausse des taux », explique John Cain, conseiller en immobilier international chez Pacific Sotheby’s International Realty. « S’ils ont obtenu un prêt hypothécaire il y a un an ou deux, les intérêts à verser risquent de doubler s’ils achètent aujourd’hui », ajoute-t-il.

Bien que les prix semblent être à la baisse par rapport à leur pic du printemps 2022, M. Egan indique qu’il ne prévoit pas de chute de prix des propriétés. « La structure du marché hypothécaire actuel est très différente de ce qu’elle était en 2004-2007 », déclare-t-il dans le balado. « Plus de 90 % du marché est à taux fixe, pour commencer. La majorité des gens ont verrouillé le coût de leur emprunt », poursuit-il.

Selon les données obtenues de National Association of Realtors en septembre 2022, le nombre de ventes d’une valeur supérieure à 1 million de dollars US a diminué de 15,5 % par rapport au même mois en 2021.

Cela peut s’expliquer par l’effet de blocage précédemment évoqué, et par le fait que certains acheteurs de biens immobiliers de prestige restent en retrait, préférant attendre de pouvoir évaluer l’impact de la hausse des taux sur les prix.

De fait, dans une enquête menée auprès des courtiers les plus éminents du réseau Sotheby’s International Realty, plus de 53 % d’entre eux s’attendent à ce que les taux d’intérêt aient une incidence sur leur activité cette année.

Le marché boursier et l’inflation sont des facteurs importants

Dans la mesure ou les acheteurs de biens immobiliers de prestige ont moins recours au crédit, leurs décisions d’achat s’avèrent moins affectées par les pics de taux d’intérêt et plus influencées par le marché boursier ou l’inflation.

« Les actualités peu réjouissantes et les fluctuations du marché boursier incitent les acheteurs de biens immobiliers de prestige à la prudence », déclare Brian Ladd, courtier principal de Cascade Hasson Sotheby’s International Realty dans l’Oregon.

De nombreux acheteurs de biens de prestige utilisent leur portefeuille d’actions pour acheter une propriété, soit en vendant une partie de leurs actions, soit en contractant un prêt sur leur portefeuille. Par conséquent, un changement de tendance à la baisse sur le marché peut effrayer les investisseurs dans l’immobilier de prestige.

« Chaque fois que nous avons des fluctuations boursières supérieures à 10 %, nos acheteurs de biens immobiliers de prestige se montrent généralement plus réservés jusqu’à ce que le marché boursier retrouve sa stabilité et affiche une reprise partielle », explique M. Ladd.

Évolution des taux d’intérêt – 2022 et 2021

7,08 % pour un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans le 10/11/22. Les taux d’intérêt ont franchi la barre des 7 % pour la première fois le 27/10/22*.

2,98 % pour un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans le 10/11/21. Ces prêts hypothécaires étaient inférieurs à 3 % majoritairement entre le 30/07/20 et le 10/11/21.

Selon M. Klug, d’autres problèmes affectent également le marché haut de gamme. « Il y a plusieurs défis macroéconomiques – l’Ukraine, les taux d’intérêt et l’inflation ont tous une incidence sur ce marché », explique-t-il.

Pourtant, l’immobilier de prestige reste un pari plus sûr pour de nombreux acheteurs, même en situation de taux d’intérêt élevés.

« La décision d’investir dans l’immobilier de prestige repose essentiellement sur la probabilité de voir la valeur du capital augmenter à long terme, en raison de l’emplacement géographique et de la rareté de l’offre », explique Steve Tay, vice-président associé senior chez List Sotheby’s International Realty à Singapour. « Cela reste valable même dans un environnement avec des taux d’intérêt élevés ».

53 % des agents de Sotheby’s International Realty pensent que les taux d’intérêt affecteront leur activité dans l’année à venir, selon l’étude de marché Sotheby’s International Realty 2022.

Les acheteurs ayant recours à l’argent comptant sont de retour

91 Chemin de L'Ile, L'Île-Cadieux, QC

Au cours des dernières années, même les personnes très fortunées ont profité des taux d’intérêt historiquement bas et ont eu recours au crédit pour acheter des biens immobiliers. Mais avec des taux d’intérêt qui ont plus que doublé au cours de l’année écoulée, pour dépasser les 7 % à la fin du mois d’octobre 2022, ces acheteurs se tournent à nouveau vers l’argent comptant.

« Nous constatons que les acheteurs délaissent les prêts au profit de l’argent comptant », déclare Ryan MacLaughlin, propriétaire et courtier principal chez Island Sotheby’s International Realty à Hawaï. « Certains, ajoute-t-il, envisagent de financer la propriété ultérieurement, sous la forme d’un refinancement auprès d’un établissement de crédit, une fois que les taux d’intérêt auront baissé. Ils sont prêts à attendre, même s’il s’agit de patienter un an ou deux. »

Au cours du troisième trimestre de 2022, 35,7 % des ventes de maisons unifamiliales et de condominiums aux États-Unis ont été payées entièrement au comptant, selon Attom Data Solutions.

Ce chiffre a tendance à être plus élevé chez les acheteurs de biens de prestige, selon les courtiers de Sotheby’s International Realty. Jacques Menahem, fondateur de French Polynesia Sotheby’s International Realty, affirme qu’environ 50 % de ses transactions de l’année dernière provenaient d’acheteurs payant au comptant.

« Les vendeurs privilégient toujours le paiement au comptant par rapport au crédit », explique Jacques Menahem. Avec des taux d’intérêt qui changent si rapidement, les banques peuvent changer d’avis quant aux prêts préapprouvés. Un vendeur optera généralement pour le pari le moins risqué.

Dans certains endroits, les achats au comptant ont toujours été la norme. Les acheteurs de « biens immobiliers de grande valeur sont principalement des acheteurs qui paient au comptant et sont par conséquent assez peu sensibles à la hausse des taux d’intérêt actuelle », explique Chris Whitehead, associé gérant de LUXHABITAT Sotheby’s International Realty à Dubaï, qui a observé un afflux de clients privés très fortunés au cours des 12 derniers mois. Dans des régions comme Dubaï, ajoute-t-il, les acheteurs sont « plus sensibles aux fluctuations du marché boursier et du marché des devises qu’aux taux d’intérêt ».

« Notre ratio capitaux propres/emprunts est probablement le plus élevé au monde », déclare Joe Zahm, président et courtier de Turks and Caicos Sotheby’s International Realty.  « Nous avons tellement d’acheteurs qui paient au comptant ».

Certaines de ces offres peuvent être entièrement payées au comptant au vendeur, mais l’acheteur doit néanmoins pouvoir obtenir de l’argent sur sa ligne de crédit professionnelle ou sur la ligne de crédit de sa résidence principale.

Selon M. Cain, plus de 50 % de ses clients achètent entièrement au comptant. « Au cours des trois à six derniers mois, j’ai vu plus d’acheteurs qui ont payé au comptant entrer sur le marché que d’acheteurs qui ont financé leur achat. Même si les taux ont augmenté, ils restent raisonnables d’un point de vue historique » dit-il. « Les gens qui ont besoin d’acheter pour des raisons personnelles continueront à effectuer des transactions de toute manière, mais si possible, ils chercheront à obtenir des prêts moins élevés ou à racheter leur taux à la baisse. »

 

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*Source: Données hebdomadaires de l’enquête sur le marché hypothécaire primaire de Freddie Mac’

Cet article a été initialement publié dans le rapport Sotheby’s International Realty’s 2023 Luxury Outlook Report et a été adapté pour le blogue INSIGHT de Sotheby’s International Realty Canada. 

Crédits photo : Max Vakhtbovych / Pexels, Max Vakhtbovych / Pexels